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公租公課の精算(固定資産税等)
売買不動産の固定資産税や都市計画税、水道代などの公共料金、マンションにおいては管理費、修繕積立金、ガレージ代などについて、物件の引渡し日をもって、日割で精算することを売買契約時に取り決めします。なお固定資産税・都市計画税精算の起算日は関西では慣習上４月１日としています(関東は１月１日で行います)。
１．売買契約書で取決めされている一般的な条文
第○条(公租公課の分担)
本物件に関する固定資産税・都市計画税並びに電気水道料金等の負担一切は、本物件引渡し日の前日までは売主が負担し､引渡し日以降は買主が負担するものとする｡なお､固定資産税･都市計画税清算のための賦課起算日は4月1日とする｡
というような、契約条項によって、負担割合を定めていきます。
２．固定資産税
固定資産税とは、毎年1月1日現在の所有者が納税義務者となります。課税庁である市町村が税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、納税者はそれに基づき税額を納付します。
固定資産税は、固定資産税評価額を課税標準として計算されます。固定資産税評価額は3年毎に見直すことになっています。住宅や住宅用地については、課税標準や税額の軽減借置があります。
３．都市計画税
都市計画税とは毎年1月1日時点の都市計画区域内にある土地・建物などの所有者に対し、市町村が課税します。固定資産税と一括して納税します。 税率は最高限度0．3％以内の範囲で課税されます。 下表の軽減の特例は特に申請しなくても市区町村がこの手続をとってくれます。
４．固定資産税・都市計画税精算時に気を付けたい事
固定資産税と都市計画税の内容については２．３でご説明した通りですが、関西地方での不動産取引においては、精算の起算日を４月１日としております(関東は1月1日で精算する慣習です)。
ここで気を付けたいのが、毎年１月１日現在の所有者が、納税義務者となりますが、納税通知は、同年の４月以降(実際には５月頃)に行われます。すると、こんな事が起きてしまいます。ある年の２月に所有不動産を売却し、買主への引渡しも完了したにもかかわらず、手放した不動産の固定資産税・都市計画税の納税通知が、１月１日現在の所有者であったことから、旧所有者のところへ、新年度分の納税通知が届いてしまうのです。
ですから、１月～３月末に不動産売買が行われた際、４月～５月頃に届く旧所有者への納税通知は、新所有者の負担分ということなります。具体的には、旧所有者に届いた納税通知の金額を、新所有者が旧所有者にお支払いすることが一般的です。
売買契約時にちゃんと取り決めしていても、数ヶ月が経ってしまうと「そうだったかなぁ・・？」なんて事になりがちですので、ご注意ください。
