売渡費用とは、登記原因証明情報の作成や、売渡し手続きにかかる費用のことで、登記原因 証明情報については、通常、司法書士事務所に依頼して、作成してもらうことになります。 登記原因証明書情報と聞いても、意味が分かりづらいと思いますので、簡単にご説明しますと、売買による所有権移転の場合、その所有者は、当該不動産を売却することにより、所有権を失う事になります。　そこで現所有者に対し、所有権移転登記の手続きをすることに間違いがないかの確認をした書面のことを言います。　確認した書面の内容としては｢契約の当事者｣､｢目的の不動産｣､｢売買契約の存在｣､｢当該売買契約により所有権が移転したこと｣､｢所有権移転の時期｣などについて､現所有者の署名、押印したものとなります。 その不動産の所有権を失う＝不利益を受ける者としての考え方から、所有権を失う者に対し、この登記原因証明情報の作成を、義務付けています。

最初に、抵当権とは、債務者に担保となる不動産等の利用を認める一方、万一債務者が債務の弁済を滞らせた場合は、金銭の貸し手である債権者は、抵当権に基づいて担保にとっている不動産を強制的に売却し、そこから優先弁済を受けることができる権利です。　具体的には、住宅を購入する際に、買主が銀行等から住宅ローンを借りる場合、債権者である銀行等は、買主が購入する住宅に抵当権を設定します。万一、買主が住宅ローンの返済が出来なくなった場合は、買主の購入した住宅を、競争売買などして、債権者は貸金の優先弁済を受けることになります。これが抵当権の主な内容ですが、要するに購入不動産に、この金融機関の抵当権の設定がなされたまま、新所有者になるなんてことは、借金まで引き受けるという、なんとも恐ろしい話となります。ですから、不動産を売買する際には、対象不動産に設定している金融機関の抵当権を、抹消する手続きが必要となります。その抹消手続きに要する手続費用を、抵当権抹消費用といいます。 ※通常は不動産の売却代金で、抵当権者(金融機関)への借入金の全額を弁済し、抵当権を抹消することになるのですが、弁済するのに売却代金では不足が出てしまう場合もあり、その不足分については、追金するなどしなければ、原則、抵当権は抹消できません。

　登記されている内容の中に、所有者の住所や氏名が記載されている事項がありますが、 引越しなどで、この登記されている内容に変更が生じた場合、売却時において、現住所 に登記をしなおす必要があります。これを住所変更登記と言います。 不動産をご所有の方は、売却とは関係なく、住所に変更などが出た場合は、住所変更登記の手続きをされる方が良いと思います。また、二度、三度と住所が変わってしまうと、住所移転の沿革に戸籍謄本が必要となるなど、その他手続きも複雑になってくる為、住所変更登記の費用は高くなることが一般的です。 また、ご結婚前に登記されている方などは、氏名が「旧姓のまま」となっている場合がありますが、こちらも氏名変更の登記手続きを行っておいたほうが良いと思います。

　　売買契約の中で、その土地の売買対象面積について、公簿面積による売買と実測面積による売買とに分かれます。 　公簿面積とは、法務局で登記されている土地の面積のことです。しかし、この公簿面積の中には、実際の面積と何十坪も異なる場合などが存在し、特に登記の日付が古い場合に、よく見られます。　なお実際よりも、少ない面積で登記されている事が多いのですが、これは「固定資産税対策の為にそうしてある」などと言ったりする人もいます。
実測面積とは、測量士などに依頼し、新たに測量しなおした面積をいい、その面積をもとに、登記申請しなおす事を、地積更正登記といいます。 そして、この手続きにかかる費用の事を、地積更正登記代などと言います。 ※地積更正を行うにあたっては、まず敷地の形状を特定しなければならないのですが、 これは隣接地との境界に関係してきます。　そこで隣接地が多く、その所有者も多数に なる場合には、境界の確認作業や、書面の取り交し手続きも増えてしまう為、測量費用は高くなります。 この地積更正を行うことにより、必然的に境界がはっきりするので、とても良いことなのですが、境界で揉めている場合などは、地積更正の手続が困難となり、売買契約に支障を来たす事になります。 売主の一方的な認識による境界明示によって、不動産の引渡しを受けた新所有者が、隣接地の所有者とトラブルを起こしてしまうケースもありますので、注意が必要です。

　使用する事ができないような、古家が存在しており、そのまま古家付き土地として売りに出されている物件などを、目にされたことはないでしょうか？こういった売買のケースでは「売主は、本物件建物を取り壊し、滅失登記を行い、買主に引き渡すこととします」といった形の契約条文で、取り決めされていくことが多いです。 建物の取り壊しを行っただけで、その建物滅失に関する手続きを行わなければ､法務局では､その取り壊された建物が存在したままになってしまいます。そこで土地家屋調査士などが、実際に現場を踏み、取り壊された現場の写真なども撮るなどして、その事実を法務局で証明し、建物滅失登記の申請を行います。これにかかる費用の事を建物滅失登記代などといいます。また､滅失登記が行われていない場合、その土地上に新たに建物を新築し、建物の表示登記を行う際に、法務局から「古い建物がまだ残っていますよ」と言われたりするのですが、そもそも一つの土地の同じ配置に２件の家は建つ訳もなく、とても歪な感じです。また問題となるケースとして、金融機関は融資を行うと同時に抵当権を設定するのですが、その旧建物の存在がある事を知った時、「旧所有者さんに古い建物の分を滅失登記してもらって下さい」とまず言ってきます。そして最悪の場合、その事により、取引当日になって融資がストップするような事も起きているようなので、ご注意を！
※ 建物の取り壊し費用は、売買金額に含めて考え、形式上、売主の費用負担で成立させていく形が好ましいのです。なぜなら、滅失登記が行えるのは、その建物の登記名義人となる為、新所有者が取り壊す場合、すぐに取り壊すことになる建物を、いったん登記する必要が出てきます。この時、取り壊す予定の建物の所有権移転登記の費用が必要となり、それは無駄な費用を発生させてしまう事になります。たまに建物の所有権移転だけを行わずに、土地だけ移転してというように、ややこしくしてしまうケースもありますが、短期間であっても、土地と建物の所有者が異なるのは、なにかとトラブルが起こりやすいので避けたいところです。

　｢１０年前に建物の増築を行ったが、その登記はしていない｣といった事もよく聞く話です。 　登記とは、第三者に対抗できる要件として行うものですので、任意的な要素があるように 思われがちですが、「建物の登記事項が現況と一致しないこととなった場合、変更のあった日から 1ヶ月以内 に登記しなければなりません」と(不動産登記法第51条）で定められています。 そして、売買する際においも、「そのまま登記などせずに」なんていう訳にはいかない事が、ほとんどです。　例えば、買主が住宅ローンを利用する場合などは、金融機関(銀行など)は、融資を行う対象不動産に必ず抵当権を設定します。その際、増築部分への登記がなければ、 金融機関はその未登記部分に対して、当然に抵当権を設定できず、建物の一部だけが、担保としてとれないという妙な現象が起こってしまうのです。ですから、金融機関は、売買物件への融資条件として、必ずその事を申し出てきますので、必然的に増築登記(建物表示変更登記)が必要となるのです。もっとも、買主が現金による購入で、ご理解のある方であれば、登記しなくてすむ時もなくはないのですが、そんなケースは稀です…。

　1～６の費用については、そのケースごとに仕事量や内容が異なりやすく、はっきりした金額が非常に分かりにくく、概算という形にしても、金額の幅が大きくなるので、ここではあえて触れません。しかし、どの費用項目も仕事量に応じた、相場的なものは必ずありますので、ひとつひとつその内容を確認し、適正な費用なのかを、担当営業マンに、単刀直入に尋ねてみるのも、ひとつではないかと思います。 少し余談になりますが、家を売却する時、誰もが１円でも高くと思うのが普通だと思います。そんな心情とは裏腹に、この売却に関する費用について、分かりづらい部分があるというものの､どんな金額であっても､あまり疑問に思われない方が多いように思います…。 売却にかかる費用でも、１～６の項目で、多数の手続きが必要な場合などは、その金額差は、 ひどい時には、何十万円にもなるのです。
注：ただ値切ったりするということではなく、適正な相場内で抑えたいというところの お話です。