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仲介手数料
１．仲介手数料の報酬額規定
不動産会社の媒介によって不動産の取引を行った 際に、その不動産会社に支払う報酬のことです。 宅地建物取引業法では、成功報酬主義が取られて おり、売却や物件探しの依頼をしても、取引が 成立しなければ支払う必要はないものです。 仲介手数料の金額の上限は宅地建物取引業法で 決められていて、売買(取引金額が４００万円超) の場合は「取引金額×３％＋６万円」以内となっ ています。 なお課税業者の場合、これに消費税が かかります。そのほかの取引の報酬額は別表の通りです。
２．仲介手数料の矛盾した部分
この仲介手数料というのも、非常に矛盾した部分があります。報酬が一律 に売買価格の３％+６万円(上限) となってしまう事が、ほんとにおかしな感じです。なぜなら、１０００万円の取引を仲介し取引を成立するのも２０００万円の取引を成立させるのも、不動産会社の業務自体はなんら変わりがないのです。弊害の例としまして、価格が５００万円の物件について取引を成立させた場合、報酬は約２２万円となります。 しかし､これでは広告活動を数回行えば､その報酬分が尽きてしまうことになるので､不動産会社の販売活動などに、十分に力が注がれていない可能性があり、それがなによりも怖いのです。この点はあくまでも性質上のお話で、不動産会社にもっと報酬を支払うべきだと言っている訳ではありません。 その反対に１億円の物件であれば、同じ一回の取引で３００万円以上の報酬になり、正直そんなに支払わないといけないのか！ という感じになります｡また比較的高額物件を取扱うことの多い大手企業ほど､仲介手数料をその分値引きする などの融通もつきにくいのが実際のところです｡たまたま価格の高い物件だから、仲介手数料を高くいただき、価格の低い物件はそれなりと、それで話が終わっている感じです。もともと、この仲介手数料の報酬規定は昭和４５年に取り決めされて以来、社会がこれだけ変化しているにもかかわらず「そのまま」 というのが情けない話です。諸外国では、取引価格により乗率などを細分化し、このような弊害が起きにくいよう工夫している国もたくさんあります。法律のことなので、このように言っていても仕方ないのかもしれませんが、早く改善されてほしいですね。
３．仲介手数料が安い不動産業者もある？
仲介手数料を最初から｢ただ安くします｣ という不動産会社も考え物です｡自分たちの仕事は「安い仕事です」 と、自ら言っているのと、なんら変わりません。不動産という高額な金銭が動く事となる取引を仲介するには、その取引ごとに、問題や紛争が起こらないよう、さまざまなケースを想定し取決めしていくノウハウ や、法律上の知識 も必要となり、決して簡単なことではありません。 取引の成立状況などから、値引きが企業努力によるもので、顧客の満足を図ることは大変良い事だと思います。しかし、最初から「仲介手数料をただ安くします」 というスタンスは、不動産取引を簡単に捉えていて、何か問題が起こった時には「当事者間で裁判して下さい的な考え方 である可能性が十分に考えられますので、注意していかなければなりません。 最後に、自分は少し不動産を齧った経験があるから、取引の事もよく知っている方なんだと思い込んでるような方ほど､トラブルを起こしやすいと思います。なぜなら､中途半端な知識はかえって災いの基となることが多く、それが大怪我に繋がってしまいます。法律や不動産取引への考え方は、都度、改定されていく部分が非常に多いのです。
４．売却活動してもらったけど、事情で売るのを中止したい・・
１.の仲介手数料の報酬額規定でもご説明しましたが､宅地建物取引業法では成功報酬主義が取られており、契約するまでは費用請求は出来ないことになっています。つまり、売却活動をいったん開始しても、なんらかのご事情で、その活動を中止せざるをえなくなった場合、それは致し方ない事となっているのです(不動産業者にとっては、少し酷なところもありますが…)。 たまに聞くお話ですが、不動産業者に売却活動の中止を申し出たところ「売却活動をして､何人かのお客様に紹介したから､今売却を中止されては困る」 や「媒介契約書の期間は３ヶ月となっているので、その期間の中止は契約違反になる」 や「広告なども行い、すでに売却活動に費用も発生しているのだから、その分について費用請求をします」 などと言われても、基本的に不動産業者は、売却活動を辞めてほしくないだけで、きっぱりと断ればよい のです。 不動産に纏わるお話は、事情も変わりやすく、不可抗力的な場合も少なくありません。 また、不動産業者の方もプロでありながら、売却を中止する可能性もある ということが予測 出来ない方にも、責任がある場合もあるのです。 ただし契約前でも、正式(ほんとうに)に購入の意思をいただいたお客様に対しては、契約直前になって、「売主様が急に売るのを中止されたので…」では、購入に踏み切ったお客様への申し訳がつかず、不動産業者としては、ほんとにつらい立場となりますが…。